UNIÃO ESTÁVEL – VENDA DE IMÓVEL SEM ANUÊNCIA DO EX-COMPANHEIRO

O Superior Tribunal de Justiça decidiu que alienação sem anuência de companheiro é válida se não há publicidade da união estável (STJ, REsp 1424275-MT, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino).

Foi negado provimento ao recurso especial interposto por uma mulher que buscava anular a alienação feita pelo ex-companheiro, sem o seu conhecimento, de um imóvel adquirido durante o período em que o casal vivia em união estável. Apesar de reconhecer que nenhum dos companheiros poderia dispor do imóvel sem autorização do outro, o acórdão entendeu que devia ser dada proteção jurídica ao terceiro adquirente de boa-fé, porque não havia prova documental da existência da união estável e que a mesma carecia de publicidade. O ministro apontou como solução para casos semelhantes dar a devida publicidade da relação.

O voto cita doutrina de Zeno Veloso, no sentido de que “a alienação de bem co-titularizado por ambos os conviventes, na esteira do art. 5º da Lei 9.278, sem a anuência de um dos condôminos, representaria venda a non domino” (Código Civil Comentado, Ed. Atlas, 2003, V. 17, p. 144).

Em entrevista ao site www.ibdfam.org.br, Zeno ratifica seu posicionamento, mas reconhece que o tema é controverso. Confira:

IBDFAM- Na opinião do senhor, a decisão do colegiado está correta?

Acho que a decisão do Colegiado não foi correta, mas é preciso salientar que a matéria é controvertida, não está pacificada, as opiniões variam, na doutrina e na jurisprudência. Para ficar somente com eminentes civilistas, mestres renomados, da Diretoria Nacional do IBDFAM, Maria Berenice Dias adverte que não há qualquer determinação obrigando ao respectivo registro em nome de ambos os conviventes, e a ausência de melhor regulamentação traz incertezas e inseguranças, principalmente a terceiros, concluindo: “Quem adquire o bem não pode ser prejudicado, pois há que se prestigiar tanto a boa-fé do adquirente como a veracidade do registro público” (Manual de Direito das Famílias, 9ª ed. 2013, RT/SP, p. 189). De outro lado, Paulo Lôbo garante que qualquer alienação (venda, permuta, doação, dação em pagamento) de bem comum pelo companheiro depende de autorização expressa do outro; a falta de autorização enseja ao prejudicado direito e pretensão à anulação do ato e do respectivo registro público (Famílias, 4ª ed., 2011, Saraiva/SP, p. 181).

IBDFAM- É necessário o consentimento do companheiro para a alienação de bem imóvel adquirido na constância de união estável?

Penso que é necessário, sim, o consentimento do companheiro para a alienação de bem imóvel adquirido na constância da união estável, a se aplicar à essa entidade familiar – como efetivamente se aplica – o regime da comunhão parcial de bens, incidindo diretamente o  artigo 1.725 e, por analogia, o artigo 1.647, inciso I, do Código Civil. Este art. 1.647, I, ao prever que nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta, alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis, é uma norma que tem o objetivo de preservar o patrimônio familiar. A outorga uxória ou marital é requerida para que o cônjuge fiscalize, participe do ato de alienação de um imóvel, avaliando a conveniência e vantagem de o mesmo ser praticado, se não compromete a subsistência e manutenção do lar. Evidentemente, este art. 1.647, I, aplica-se aos companheiros. Também estende-se ao caso, por analogia, o art. 1.649 do Código Civil: “A falta de autorização, não suprida pelo juiz, quando necessária (art. 1.647), tornará anulável o ato praticado, podendo o outro cônjuge pleitear-lhe a anulação, até 2 (anos) depois de terminada a sociedade conjugal”.

Não posso deixar de enxergar e de reconhecer que o comprador está de boa-fé, foi enganado, ludibriado pelo vendedor que agiu, no mínimo, com dolo, e dolo principal, e dolus malus. Há um evidente conflito de direitos entre o adquirente e a companheira. Neste caso, a boa-fé do adquirente não vai ser prestigiada, pois “um valor mais alto se alevanta”, de proteger o interesse da família, e posso invocar o art. 226, caput, da Constituição Federal. Saliente-se, ainda, que o vendedor malicioso, na questão, tinha uma filha menor com sua companheira.

Mas dou um passo em frente: o que faltou não foi, somente, a autorização da companheira, a sua necessária aveniência ou concordância para que a compra e venda do imóvel fosse válida e eficaz, mas a situação é muito mais séria e grave. O imóvel foi adquirido a título oneroso, na constância da união estável, ainda que só em nome do companheiro (como só acontece em nossa sociedade, ainda e muito machista), de maneira que o dito bem entrou na comunhão, é de propriedade (e posse) de ambos os companheiros, dele e dela, e não bem próprio, privado, exclusivo, particular.

Como já escrevi, e o que disse foi transcrito no substancioso voto do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, o que muito me honrou: “Se um dos companheiros vender tal bem, sem a participação no negócio do outro companheiro, estará alienando – pelo  menos em parte – coisa alheia, perpetrando uma venda a non domino, praticando ato ilícito. O companheiro, no caso, terá de assinar o contrato, nem mesmo porque é necessário seu assentimento, mas, sobretudo, pela razão de que é, também, proprietário, dono do imóvel” (Código Civil Comentado, coordenador Àlvaro Villaça Azevedo, v. XVII, Atlas: São Paulo, 2003, p. 144).

Enfim: só o dono pode vender. Feita por quem não seja proprietário, a tradição não aliena a propriedade (Código Civil, art. 1.268, 1ª parte). Em regra, nemo dat quod non habet = ninguém pode dar o que não tem. Não há sistema jurídico que não diga isto, expressa ou implicitamente.

Desenvolvi o controvertido tema da venda de coisa alheia em meu livro, Invalidade do Negócio Jurídico: nulidade e anulabilidade (Del Rey: Belo Horizonte, 2002, p. 154). Numa síntese apertada, vou relembrar o que deixei ali consignado: Como é óbvio, racional, intuitivo, a coisa vendida deve pertencer ao vendedor. Com respeito ao verdadeiro dono (verus dominus), a venda perpetrada é ato inexistente, não o alcança, não o atinge, não pode prejudicá-lo. É res inter alios acta. A boa-fé do adquirente não vai afastar a necessidade de desfazer o negócio que se baseou num ato ilícito. O Direito, não raro, tem de fazer escolhas dolorosas. Como ensinou o notável Emílio Betti, “qualquer solução legislativa tem, ao lado de seu rendimento, também o seu preço” (“Teoria Geral do Negócio Jurídico, Coimbra Editora: Coimbra, 1969, t. I, n° 3, p. 137). E o adquirente, de qualquer forma, pode pedir devolução do que pagou  e indenização por perdas e danos, ao vendedor, que, ademais, responderá criminalmente.

Fonte: Assessoria de Comunicação do IBDFAM  – 13.2.2015 – site www.ibdfam.org.br

 

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